Bis der letzte Nebenraum leer ist
Wohnungsauflösung in Berlin
Hinter einer Auflösung steht fast immer mehr als eine Räumung: der Wechsel ins Heim, ein Wegzug ins Ausland, ein Sterbefall. Und es geht selten nur um die Wohnräume. In den Häusern im Südwesten kommen Keller, Dachboden, Garage und Gartenhaus dazu, oft Jahrzehnte gefüllt. Den praktischen Teil davon nehmen wir Ihnen ganz ab.
- Geräumt wird alles: Wohnräume, Keller, Dachboden, Garage
- Papiere und Persönliches legen wir beiseite und geben es Ihnen
- Übergabe besenrein, auf Wunsch mit Endreinigung
- Auf Wunsch stehen wir beim Termin mit dem Vermieter für Sie da
Beratung und Besichtigung kosten nichts. Sie erhalten einen Festpreis, bevor Sie zusagen.
Ablauf in fünf Schritten
- Besichtigung. Wir sehen uns alle Räume an, auch Keller, Dachboden und Balkon, und halten fest, was bleibt.
- Festpreis. Sie erhalten ein schriftliches Angebot inklusive Entsorgung und Übergabe. Nachforderungen gibt es nicht.
- Sortieren. Persönliches, Unterlagen und Wertsachen werden separat gesammelt und Ihnen übergeben.
- Räumen. Möbel und Hausrat werden ausgeräumt, Wertstoffe getrennt und ordnungsgemäß entsorgt.
- Übergeben. Die Wohnung wird besenrein hinterlassen, auf Wunsch gereinigt und an den Vermieter übergeben.
Wenn ein Todesfall dahintersteht
Dann ist die Räumung meist der letzte Schritt in einer ohnehin belastenden Zeit, und oft wohnen die Angehörigen nicht in Berlin. Wir arbeiten in solchen Fällen mit besonderer Sorgfalt: Nichts wird weggeworfen, ohne dass Sie es gesehen haben, Fotoalben und Papiere werden vollständig gesichert und alles Persönliche wird gesammelt statt sortiert. Wenn Sie nicht anreisen können, halten wir Sie mit Fotos auf dem Laufenden und übernehmen den Übergabetermin.
Bevor geräumt wird, sollte die Erbenstellung geklärt sein. Wer räumen lässt, ohne dazu berechtigt zu sein, haftet unter Umständen gegenüber Miterben. Im Zweifel warten Sie den Erbschein ab oder holen sich eine schriftliche Zustimmung aller Beteiligten.
Was zusätzlich anfallen kann
Vermieter verlangen bei der Rückgabe manchmal mehr als besenrein, etwa das Entfernen von Dübeln, Bodenbelägen oder Einbauten. Solche Arbeiten können wir mit übernehmen, sie stehen dann als eigene Position im Angebot. Auch eine Endreinigung lässt sich direkt anschließen. Soll ein Teil des Hausrats erhalten bleiben, lagern wir ihn ein, siehe Einlagerung.
Auflösung oder Entrümpelung: was Sie wirklich brauchen
Die beiden Begriffe werden in Angeboten oft synonym benutzt, sie beschreiben aber unterschiedliche Aufträge. Eine Entrümpelung räumt eine abgegrenzte Fläche leer, etwa ein Kellerabteil oder ein Zimmer, das zugestellt ist. Die Wohnung bleibt danach bewohnt, niemand kündigt etwas, niemand übergibt Schlüssel.
Die Wohnungsauflösung beendet dagegen einen Haushalt vollständig. Dazu gehören alle Räume samt Keller, Dachboden, Balkon und Garage, das Sichten von Unterlagen, der Rückbau dessen, was der Mieter eingebracht hat, und die Rückgabe an den Vermieter mit Protokoll und Zählerständen. Der Preis liegt deshalb höher als bei einer reinen Räumung derselben Kubikmeterzahl, weil ein erheblicher Teil der Zeit nicht ins Tragen geht, sondern ins Sortieren und Abstimmen. Eine Übersicht über die Kostenrahmen finden Sie unter Entrümpelungskosten.
Der Erbfall in der richtigen Reihenfolge
Nach einem Todesfall geht der Mietvertrag nicht unter, er läuft weiter, und mit ihm die Miete. Erben und Vermieter können ihn außerordentlich mit der gesetzlichen Frist beenden, dafür gilt allerdings ein enges Zeitfenster von etwa einem Monat, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem man vom Todesfall und vom Mietverhältnis erfahren hat. Wer diese Frist verstreichen lässt, hängt an der ordentlichen Kündigung und zahlt entsprechend länger. Das ist der Grund, warum wir am Telefon zuerst nach dem Sterbedatum fragen und erst danach nach der Wohnungsgröße.
Zweiter Punkt ist die Ausschlagung. Wer das Erbe ausschlagen will, hat dafür regelmäßig sechs Wochen ab Kenntnis Zeit. Bis diese Frage entschieden ist, sollte niemand räumen lassen: Wer über den Nachlass verfügt, kann damit die Annahme des Erbes erklären, und die lässt sich nicht mehr zurücknehmen. Ist unklar, wer überhaupt Erbe ist, setzt das Nachlassgericht auf Antrag einen Nachlasspfleger ein, der die Wohnung auflösen lassen darf.
Bei mehreren Erben brauchen wir keine Unterschrift von jedem Einzelnen, aber eine Vollmacht der übrigen an die Person, die den Auftrag erteilt. Das schützt beide Seiten. Wir haben mehrfach erlebt, dass ein Bruder räumen ließ und die Schwester zwei Wochen später nach der Nähmaschine der Mutter fragte. Zehn Minuten Absprache vorher ersparen solche Gespräche.
Rückbau: was der Vermieter verlangen darf
Die Grundregel lautet: Was der Mieter eingebracht hat, nimmt der Mieter wieder mit. In der Praxis betrifft das verklebtes Laminat, selbst gekaufte Einbauküchen, nachträglich montierte Duschabtrennungen, Katzennetze am Balkon, Satellitenschüsseln, Wandpaneele und Trennwände. Auch kräftig gestrichene Wände gehören dazu, wenn der Vermieter die Wohnung in üblichen Farbtönen übergeben hat.
Nicht verlangen kann er den Rückbau dessen, was er selbst mitvermietet oder ausdrücklich genehmigt und übernommen hat. Bei Nachlässen ist diese Grenze oft nur über alte Papiere zu ziehen, deshalb sammeln wir beim Sortieren gezielt Übergabeprotokolle, Handwerkerrechnungen und Schriftwechsel mit der Hausverwaltung ein und legen sie Ihnen vor, bevor wir Einbauten anfassen. Rückbau steht bei uns immer als eigene Position im Angebot, nie versteckt im Kubikmeterpreis.
Die Übergabe an den Vermieter
Der Termin ist der Moment, in dem sich entscheidet, ob es zu Abzügen kommt. Gehen Sie nie ohne Protokoll hinein und unterschreiben Sie nichts, das Sie nicht gelesen haben. Festgehalten gehören Zählerstände für Strom, Gas und Wasser mit Datum, die Zahl der zurückgegebenen Schlüssel einschließlich Keller, Briefkasten und Haustür, sowie jeder Mangel, über den gesprochen wurde. Fotografieren Sie zusätzlich jeden Raum im Tageslicht, das ist Ihr Beleg, wenn Wochen später etwas beanstandet wird.
Auf die Kaution warten Erben und Mieter erfahrungsgemäß länger, als sie erwarten. Der Vermieter darf einen Teil einbehalten, bis die letzte Betriebskostenabrechnung vorliegt, und das kann bis in das folgende Jahr reichen. Planen Sie die Auflösung deshalb nicht so, dass die Rechnung aus der Kaution bezahlt werden soll. Wenn Sie den Termin nicht selbst wahrnehmen können, übernehmen wir ihn mit Vollmacht und schicken Ihnen Protokoll und Fotos noch am selben Tag.
Grenzfälle, die wir vorher wissen müssen
- Stark vermüllte Wohnungen mit Geruchsbelastung, verdorbenen Lebensmitteln oder Tierhaltung, dort arbeiten wir mit Schutzausrüstung und in kleineren Etappen
- Schimmel an Wänden und hinter Möbeln, das ist ein Bausubstanzthema und gehört vor der Räumung dokumentiert
- Wohnungen, deren Strom oder Wasser bereits abgestellt wurde, dann brauchen wir Bauleuchten und planen mehr Zeit ein
- Waffen, Munition und Sprengmittel aus Nachlässen, die gehören zur Polizei und nicht in den Container
- Öltanks, Nachtspeicheröfen und asbestverdächtige Bodenbeläge, die laufen über spezialisierte Fachbetriebe
- Laufende Räumungsklagen, hier darf erst nach Titel und über den Gerichtsvollzieher geräumt werden
Was eine Wohnungsauflösung teurer oder günstiger macht
Die Menge in Kubikmetern ist nur eine von mehreren Größen. Der Weg nach draußen und der Anteil an Sortierarbeit wiegen oft schwerer.
Senkt den Preis
- Erdgeschoss oder ein Aufzug, in den auch Schrankteile passen
- Stellfläche direkt vor dem Haus, notfalls über eine Halteverbotszone für 87 Euro je Adresse
- Klare Ansage, dass nichts aufgehoben werden muss, weil die Familie bereits durchgesehen hat
- Ein Termin unter der Woche statt am Monatsende, wenn in Berlin ohnehin alle Kapazitäten gebunden sind
- Verwertbare Möbel, Werkzeuge oder Sammlungen, deren Erlös gegengerechnet wird
Treibt den Preis
- Vierter Stock ohne Aufzug, weil jeder Kubikmeter viele Gänge über die Treppe bedeutet
- Umfangreiches Sortieren von Papieren, Fotos und Kleinteilen vor dem Räumen
- Rückbau von Laminat, Einbauküche, Paneelen oder Trennwänden als eigene Position
- Hoher Anteil an Sondermüll wie Farben, Batterien, Leuchtstoffröhren und Altgeräten
- Nebenräume, die niemand auf dem Zettel hatte: Dachboden, Garage, Laube, Motorradkeller
- Termindruck, wenn die Wohnung in wenigen Tagen leer sein muss
Soll ein Teil des Hausrats erhalten bleiben, kalkulieren wir Einlagerung ab 11 Euro je Kubikmeter und Monat mit ein, dazu 149 Euro für Abholung und Einlagerung. Das ist oft günstiger als eine Entscheidung unter Zeitdruck.
Rechtsbegriffe, die bei Auflösungen fallen
Fünf Ausdrücke aus Schreiben von Hausverwaltungen, Nachlassgerichten und Anwälten, die den Ablauf bestimmen.
- Sonderkündigungsrecht
- Das Recht von Erben und Vermieter, ein Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu beenden. Es muss kurzfristig ausgeübt werden, sonst bleibt nur die ordentliche Kündigung mit längerer Laufzeit.
- Erbausschlagung
- Die Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht, das Erbe nicht anzunehmen. Sie ist an eine kurze Frist gebunden. Wer vorher über Gegenstände aus dem Nachlass verfügt, riskiert, das Erbe stillschweigend angenommen zu haben.
- Nachlasspflegschaft
- Ein vom Gericht bestellter Pfleger sichert und verwaltet den Nachlass, wenn die Erben unbekannt oder nicht erreichbar sind. Er kann eine Wohnungsauflösung beauftragen und weist sich mit seiner Bestellungsurkunde aus.
- Vermieterpfandrecht
- Ein gesetzliches Sicherungsrecht des Vermieters an den Sachen, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat. Es greift bei offenen Forderungen und ist der Grund, weshalb bei Mietschulden vor der Räumung eine schriftliche Freigabe eingeholt werden sollte.
- Nachlassverbindlichkeit
- Kosten, die aus dem Nachlass zu begleichen sind, dazu zählen Miete bis zum Vertragsende, Rückbau und die Auflösung selbst. Bewahren Sie unsere Rechnung auf: Sie wird gegenüber Miterben, Nachlassgericht und Finanzamt regelmäßig gebraucht.
Fragen zur Wohnungsauflösung
Wie schnell muss eine Wohnung nach einem Todesfall geräumt sein?
Das Mietverhältnis läuft nach dem Tod des Mieters weiter und kann von den Erben mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, in vielen Fällen zum Ende des übernächsten Monats. Sie haben also mehr Zeit, als es sich anfühlt. Trotzdem sollten Sie früh mit dem Vermieter sprechen, oft lässt sich eine einvernehmliche Lösung finden.
Was passiert mit Unterlagen und persönlichen Dingen?
Wir sammeln Dokumente, Fotos, Schmuck und alles, was persönlich wirkt, separat ein und übergeben es Ihnen in Kisten. Das gehört bei uns zum Auftrag und wird nicht extra berechnet, denn genau diese Dinge lassen sich nicht wiederbeschaffen.
Können Sie die Wohnung an den Vermieter übergeben?
Ja, wenn Sie uns dazu bevollmächtigen. Wir nehmen den Termin wahr, führen das Protokoll und dokumentieren den Zustand mit Fotos. Für Angehörige, die nicht in Berlin wohnen, ist das oft der entscheidende Punkt.
Wird Wertvolles angerechnet?
Wenn verwertbare Möbel, Sammlungen oder Geräte dabei sind, rechnen wir den Erlös gegen die Kosten. Wir sagen aber offen, wenn nichts dabei ist, was den Aufwand deckt. Alles andere wäre ein leeres Versprechen.
Worin unterscheidet sich die Wohnungsauflösung von einer Entrümpelung?
Die Entrümpelung räumt eine Fläche leer, meist Keller, Dachboden oder ein einzelnes Zimmer. Die Wohnungsauflösung beendet einen Haushalt: Sie umfasst die gesamte Wohnung samt Nebenräumen, das Aussortieren von Unterlagen und Persönlichem, den Rückbau von Mietereinbauten und die Rückgabe an den Vermieter. Wenn nur ein Raum voll ist und die Wohnung weiter bewohnt wird, brauchen Sie keine Auflösung.
Müssen Einbauten zurückgebaut werden?
Was der ausziehende Mieter eingebracht hat, muss in der Regel wieder verschwinden: verklebtes Laminat, eine selbst gekaufte Einbauküche, Duschabtrennungen, Satellitenschüsseln oder Trennwände. Was der Vermieter mitvermietet hat, bleibt. Bei Nachlässen lässt sich das oft nur über alte Unterlagen klären, deshalb suchen wir vor dem Räumen nach Übergabeprotokollen und Handwerkerrechnungen.
Was gilt, wenn noch Mietschulden offen sind?
Dann sollten Sie nicht ohne Absprache räumen. Der Vermieter kann ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen geltend machen, und wer diese Sachen entsorgen lässt, kann dafür haften. In solchen Fällen klären wir vor dem Termin schriftlich mit der Hausverwaltung, dass gegen die Räumung nichts spricht.
Wir beraten ohne Druck
Rufen Sie an, auch wenn noch nicht alles entschieden ist. Wir sagen Ihnen, was zu tun ist und in welcher Reihenfolge.